Weniger Betriebsaufspaltungen bei häuslichen Büros und kleineren Immobiliennutzungen
Neuer § 8 EStDV: Weniger Betriebsaufspaltungen bei häuslichen Büros und kleineren Immobiliennutzungen
Mit Wirkung zum 30.12.2025 wurde § 8 EStDV grundlegend überarbeitet. Die Neuregelung bringt insbesondere für Gesellschafter-Geschäftsführer, Freiberufler und Unternehmer mit betrieblich genutzten Räumen im Privatobjekt erhebliche Erleichterungen. In vielen Fällen kann dadurch eine ungewollte Betriebsaufspaltung vermieden werden.
Der neu gefasste § 8 EStDV sieht nun vor, dass ein eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt werden muss, wenn
- seine Größe nicht mehr als 30 m² beträgt oder
- sein Wert höchstens 40.000 € beträgt.
Damit wurden die Grenzen deutlich ausgeweitet. Besonders wichtig: Es genügt nun bereits die Einhaltung einer der beiden Voraussetzungen. Die frühere Verknüpfung mehrerer Wertgrenzen entfällt.
Eine Betriebsaufspaltung setzt unter anderem voraus, dass der Besitzunternehmer der Betriebsgesellschaft eine wesentliche Betriebsgrundlage überlässt.
In der Praxis konnten bereits einzelne Büroräume im privaten Wohnhaus eines GmbH-Gesellschafters als wesentliche Betriebsgrundlage angesehen werden. Wurde beispielsweise ein Arbeitszimmer an die eigene GmbH vermietet, bestand häufig das Risiko einer Betriebsaufspaltung – mit weitreichenden steuerlichen Folgen.
Die Neuregelung des § 8 EStDV macht deutlich, dass Grundstücksteile von geringem Umfang oder geringem Wert steuerlich als Bagatellfälle behandelt werden sollen. Liegt ein Raum innerhalb der neuen Grenzen, muss er regelmäßig nicht dem Betriebsvermögen zugeordnet werden. Dadurch spricht vieles dafür, dass solchen Räumen künftig auch die erforderliche wirtschaftliche Bedeutung als „wesentliche Betriebsgrundlage“ fehlt.
Insbesondere bei:
- häuslichen Arbeitszimmern,
- kleinen Büroräumen im Eigenheim,
- einzelnen an die eigene GmbH überlassenen Räumen
wird das Risiko einer ungewollten Betriebsaufspaltung künftig deutlich reduziert.
Aber der neue § 8 Satz 2 EStDV enthält eine Einschränkung: Wird ein Grundstücksteil trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen belassen, sind die damit zusammenhängenden Aufwendungen künftig grundsätzlich nicht mehr als Betriebsausgaben abzugsfähig.